[ Pobierz całość w formacie PDF ]
.Magdalena Studzińska gr IVBWycena w rolnictwieWartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu określonych warunkówlstrony uczestniczące w transakcji są od siebie niezależne, nie mają przymusu zawarcia umowyllupłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynkullwartość odtworzenia nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycialMetody wyceniania nieruchomościPodejście porównawczeW tym podejściu ustalenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości polega na pomnożeniu skorygowanej ceny jednostkowej przez liczbę jednostek powierzchni nieruchomości wycenianej.Ustalenie ceny jednostkowej polega na wyliczeniu jej poprzez porównanie nieruchomości wycenianej z podobnymi nieruchomościami, które podlegały ostatnio transakcjom na rynku.Stosuję się wtedy metodę porównania parami Do porównania stosuje się najczęściej atrybut, które mają duży udział w kształtowaniu ceny nieruchomości np.lokalizacja, wyposażenie w kanalizację energię, wielkość działki itp.Podejście dochodoweWartość rynkowa określana jest poprzez dochód który wyceniana nieruchomość przynosi lub może przynieść.W podejściu dochodowym stosuje się dwie metody przetwarzania dochodu w wartość rynkową nieruchomościlmetodę inwestycyjną (nieruchomość stanowi lokatę)llmetodę zyskówlW obu metodach mogą być stosowane techniki:lkapitalizacjilldyskontowanialPodejście kosztowe:Stosowane jest gdy wymagają tego przepisy szczególne (np.zawieranie polisy ubezpieczeniowej, odszkodowanie)Podejście kosztowe określa wartość bieżącą (Wb)Wb = Wo - WzWo - stanowi wartość jaką miałby wyceniany obiekt gdyby był nowyWz - wartość zużycia nieruchomosciW podejściu kosztowym stosuje się następujące metody :lkosztów odtworzeniallkosztów zastąpieniallkosztów likwidacjilPodejście mieszaneMetody i techniki stosowane w tym podejściu mogą być kombinacją metod stosowanych w podejściu porównawczym, dochodowym i kosztowym.W podejściu mieszanym stosuje się następujące metody:lpozostałościową (stosuje się przy sporządzaniu projektów inwestycyjnych np.przebudowa, zabudowa, odnowienie, adaptacja)llstawek szacunkowychlWycenianie składników przedsiębiorstwaWycena budynkówMoże być wykonywana w podejściu kosztowym lub podmiotowym, różnymi metodami wg:lcen rynkowychllwartości kosztów odtworzeniallwartości likwidacji (wartość materiałów rozbiórkowych pomniejszona o koszty rozbiórki)lPrzy wycenie budynków pod uwagę bierze się zużycie techniczne i funkcjonalneWycenia maszyn i pojazdówAktualną wartość określić można np.metodą odtworzeniową.Polega to na pomniejszeniu obowiązującej (w momencie wyceny) ustalonej ceny nowej maszyny lub pojazdu o wartość wynikającą ze stopnia jego zużycia.Wartość aktualna maszyny jest zawsze wyższa niż cena jaką otrzymałoby się sprzedając ją na złom (cenę należy pomniejszyć o koszty złomowania)Wycena inwentarza żywegoInwentarz wycenia się wg cen rynkowych.Aby dokonać wyceny inwentarza należy przeprowadzić dokładną inwentaryzację z podziałem na gatunki, zwierząt, kierunki ich użytkowania.W obrębie gatunku należy wyszczególnić: zwięrzeta hodowlane, uzytkowe i rzeźne.Przy wycenie inwentarza przyjmuje się ceny oferowane przez skupy w dniu wyceny lub przyjmuje się ceny z transakcji wolnorynkowych (ogłaszane przez GUS)Wycena gruntówGrunty można wycenić:lmetodą stawek szacunkowychllmetodą waloryzacji cech użytkowychllstosując podejście porównawczellwg przeciętnych cen rynkowychllpodejściem dochodowymll
[ Pobierz całość w formacie PDF ]